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学区房降温该出手了吗

2022-04-22
00:13
大连晚报
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  文图 大连澳门金沙传媒集团记者 孙霞

  “从去年6月份挂牌到现在,这个学区房已经从258万降到了现在的237万元,现在应该是这个区域比较低的价格了。”昨天,面对正在咨询学区房的一位买主,二手房经纪人陆洋详细地介绍着。

  主城区限购、多所中小学学位预警、中考新政……一系列政策及措施陆续影响的背景下,学区房真的降温了——这已经是很多关注学区房的家长和从业人士的共识。接下来,现在应不应该出手?则成了家长们最为关心的问题。

  从“秒卖”到

  挂牌10个月

  “说实在的,现在的学区房成交,跟以前热度高的时候相比,真的是截然不同了。”陆洋在沙河口区的一所热点学校附近做房屋中介工作已经有六年了。“几年前市场好的时候,这个小区的小户型,三十几平方米到六十几平方米这个区间内的房子,几乎是上午房主刚挂牌,下午就有买主带着钱来签合同。”陆洋告诉记者,他知道成交最快的一套房子,中介刚跟房主看完房拍完照片回到店里,就有一位急着要给孩子上学落户口的买主仅仅看了照片就拍下定金,“当时那套接近200万的房子,几乎是秒卖!”虽然这样秒卖的案例算是个案,但是两三年前大连学区房销售,尤其是一些特别热点的学校附近的学区房,价格坚挺销售速度快,也是不争的事实。

  现在,学区房的成交周期明显在拉长。陆洋正在经手的几套同一片区的房子,基本上去年年中就开始挂牌,至今挂牌时间已超半年,前面提到的那套房子,甚至已经挂牌10个月了。“有询价的,但除非有很大的议价空间,否则一般的买家都还在观望。”

  记者同时了解到,去年下半年以来,市内各区的学区房都出现了销售周期明显拉长的现象。多位经纪人向记者表示,原来小面积的学区房一般销售周期在一周到一个月之间,但是现在三个月能销售出去就算非常理想了,多数房子挂牌都在半年以上,仍然出于在售状态。而在某房屋销售平台上记者也注意到,沙河口区另外一个热点学校的学区房,从去年10月至今,销售量只有2套。

  部分区域房源

  价格出现松动

  “大连房地产市场多年来经历过多次调控,但学区房基本上在每轮调控里都算得上一个非常坚挺的存在。”大连锦城房地产经纪公司总经理侯明告诉记者,但从近期的市场情况来看,学区房确实出现了少有的“降温”状态,不仅是销售周期拉长,成交价格也出现了比较明显的下行趋势,这在一些原本价格数一数二的学区房市场上表现更为明显。

  中山区三十九中附近散盘,上个月有一套49平方米的小户型成交价在每平方米约2万元,去年同期类似户型成交均价基本都在2.2万元上下;九中附近的一个房龄较新的小区,今年2月成交的价格为每平方米4.46万元,而去年同期类似户型成交价格为5.5万元-5.7万元;西岗区三十四中附近一处散盘,70多平方米户型今年4月成交价格为每平方米2.08万元,而去年同期成交价格集中在2.5万元-2.7万元;沙河口区格致学校附近的学区房,上个月一套60多平方米户型成交价为每平方米3.7万元,但去年同期同户型成交价格最高达到每平方米4.3万元……记者在采访中了解到,尽管由于成交数据较少,各大机构都没有出具明确的数据分析,但是与去年同期相比,市内格致、三十四中学、九中、三十七、三十九中等多个热点学校的学区房都有不同程度的价格调整,而相对来说,格致、九中附近的一些房龄相对较新的房子,价格和需求则会表现得相对稳定一些。

  到底出不出手

  要看购买需求

  学区房价格明显下调,这让很多一直关注学区房的家长们处在新一轮的矛盾中。“价格会不会还有下降的空间?”“买了学区房孩子毕业后会不会增值?”“现在是不是比较好的入手时机?”

  其实,做决定之前,不妨来研究一下,本轮学区房降温的主要原因。“近几年主城区限购确实在很大程度上削弱了楼市的投资热情。”侯明认为,但更重要的是自2020年开始市内多所中小学陆续发布学位预警,以及去年大连新中考政策的发布。“学位预警让很多热点学校的成交量开始出现明显的变化。”侯明告诉记者,再加上新中考政策发布之后,很多家长会认为热点学校的竞争强度太大,也扭转了必须要上热点校的观点。这几种因素叠加在一起,就构成了目前的学区房降温现象。

  业内人士认为,以往很多人热衷于购买学区房、甚至不惜借钱购买的很重要一个原因,是因为学区房价格的上涨趋势明显。但从本轮的情况来看,学区房在多种因素叠加条件下,已经表现出价格的震荡趋势。因此,如果还以投资为目的的购房者就需要非常谨慎。市场上还有相当大的一部分群体,他们购买学区房的想法,是出于对学校教学质量以及周围学生学习氛围的肯定,希望孩子能够在这样的学习环境下形成更好的学习习惯和素养,也有更好的氛围带动。这类人群就可以选择适当时机来购买学区房。因为从目前来看,学位预警和中考新政带来的影响已经基本稳定,学区房的价格和购买意向正在趋于稳定。